Dos caminos muy distintos
Casi todas las obras domésticas caen en uno de dos supuestos, y la diferencia entre ellos es de semanas frente a meses.
| Comunicación previa | Licencia de obra mayor | |
|---|---|---|
| Cuándo | Obra menor: sustituir acabados, alicatados, fontanería o electricidad sin tocar distribución ni estructura | Cambios de distribución, estructura, fachada, aumento de superficie u obra nueva |
| Proyecto técnico | No suele ser necesario | Obligatorio, redactado por técnico competente |
| Dirección facultativa | No | Sí |
| Plazo orientativo | Puedes empezar prácticamente al presentarla | Meses, según carga del ayuntamiento |
La pregunta que decide en cuál estás es simple: ¿se mueve algún tabique, se toca la estructura o cambia la fachada? Si la respuesta es sí, es obra mayor.
Documentación que suelen pedir
- Impreso de solicitud o comunicación, según el caso.
- Documento acreditativo de la titularidad o autorización del propietario.
- Presupuesto de ejecución material desglosado, que además determina la tasa.
- Memoria descriptiva de lo que se va a hacer, con planos del estado actual y reformado en obra mayor.
- Proyecto visado y designación de dirección facultativa cuando es obra mayor.
- Estudio de gestión de residuos y, en su caso, estudio de seguridad y salud.
- Autorización de la comunidad de propietarios si se tocan elementos comunes.
Los requisitos concretos y los formularios los publica cada ayuntamiento y cambian con el tiempo. Antes de preparar nada, conviene consultar la sede electrónica municipal o pasar por la oficina de urbanismo.
Lo que más retrasa un expediente
- Presentar documentación incompleta: cada requerimiento reinicia la espera.
- Descubrir a mitad de trámite que el edificio está en zona protegida, como el conjunto histórico de Vegueta y Triana.
- No tener resuelta la autorización de la comunidad cuando se tocan bajantes o fachada.
- Discrepancias entre lo que dice el registro y lo que hay construido de verdad.
El error caro: empezar sin licencia
Ejecutar obra mayor sin licencia puede acabar en expediente de disciplina urbanística, con sanción y con orden de reposición: es decir, deshacer lo hecho a tu costa. Y si algún día quieres vender o hipotecar, la obra no declarada aparece.
Legalizar después casi siempre es posible, pero sale más caro y más lento que haberlo tramitado antes. Es exactamente el mismo proyecto, con una sanción encima y con la obra ya construida sin poder corregir nada sobre el papel.